تقليل المخاطر المالية المرتبطة بتأجير العقارات
عند امتلاك مجموعة من العقارات وتأجيرها والاستفادة منها بشكل شهري أو أسبوعي فهو أمر مميز جدًا ويعتبر من أفضل الاستثمارات العقارية على الإطلاق، ولكن هذا لا يمنع أيضًا وجود بعض المخاطر المالية الكامنة في هذا النوع من الاستثمار خصوصًا في سوق مدن مثل أبوظبي ودبي. سوق العقارات في دولة الإمارات العربية المتحدة تنافسي لأعلى درجة وهذا يخلق بعض المخاطر الواردة في عملية تأجير العقارات.
فمثلًا أوقات شغور وعدم استئجار العقار تحسب على المالك، حيث يكون في هذا الوقت العقار فارغ من المستأجرين، وبالتالي لا يدر أي دخلا سلبيًا، أيضًا في حالة البحث عن مستأجر أو تعيين وسيط، فهو سيأخذ نسبة أو عمولة وهنا المالك أيضًا يتحمل هذه العمولة، أيضًا إذا استمر الشغور لفترة يضطر المالك لتقليل الإيجار، لذلك عقارات أبوظبي ودبي يجب أن تُدار بصورة ذكية حتى تأتي بربح، وتقلل المخاطر المالية الوارد حدوثها تحت أي ظرف من الظروف، وفي الفقرات التالية نعرض أهم المشاكل الواردة في عملية الإيجار.
عدم دفع قيمة الإيجار
يعتبر التخلف عن دفع الإيجار هو أسوأ مشكلة تهدد استثمار تأجير العقارات عمومًا، حيث تؤدي هذه المشكلة إلى مجموعة أخرى من المشاكل، بجانب التأثير على الاستقرار المالي لمشروعك الاستثماري. وذلك لأن التخلف عن دفع الإيجار من المستأجر يؤدي إلى تراكم الديون على المالك، لأن المالك يدفع قيمة الرهن العقاري والتأمين على الوحدة العقارية من قيمة هذا الإيجار، وبالتالي إذا استمر المالك في عدم سداد هذه الالتزامات فهو مهدد بسحب ملكيته للعقار من الأساس. كل هذا بجانب الأرق الذهني الذي سيعاني منه المالك بسبب القضايا والمشاكل
تضرر الممتلكات
هذه المشكلة أيضًا تؤدي إلى كوارث كبيرة في أساسات الوحدات العقارية المؤجرة، وذلك بسبب تعدي المستأجر على الوحدة العقارية بشكل يضر في العقار ككل، مثل أن يغير الشكل الهندسي الداخلي للعقار، عن طريق هدم حائط وبناء أخر، أو تغير مجرى الماء والمطبخ لمكان أخر، أو إلحاق الضرر عمدًا لأساسات الوحدة العقارية لإغاظة المالك، جميع هذه المشكلات تضع المالك في موقف لا يحسد عليه، إذا كان لا يضمن حقوقه بعقد مسجل بينه وبين المستأجر لأن في هذه الحالة المستأجر لن يعاقب ولن يحاسب لأن لا يوجد عقد يوضح الحالة التي استلم عليها المستأجر الوحدة العقارية.
الرهن العقاري المتأخر
إذا تأخر المالك في دفع أقساط الرهن العقار في العادة من 3 – 6 أشهر، فتكون العواقب وخيمة ومتنوعة ، وذلك حسب اشتراطات الضمان في الرهن نفسه الذي وقع عليه مالك العقار. فمثلًا إذا تم تكرار تأخير سداد الرهن العقاري بصورة مبالغ فيها، يتم فرض رسوم مالية كفائدة مالية على الأقساط التالية، مما يستنزف أموال المالك بصورة كبيرة جدًا، أيضًا إذا تأخرت من ثلاث إلى ستة أشهر سيتم تحذيرك من حبس الرهن، أي مصادرة الوحدة العقارية بالكامل وسحبها من المالك ثم التصرف فيها من خلال صاحب الرهن. أما إذا استمر الأمر فقد يتخذ صاحب الرهن إجراء قانوني أكبر ويقوم برفع قضية في المحكمة وفي العادة تحكم بتعويض إضافي مع سحب ملكية العقار.
استراتيجيات إدارة مخاطر الاستثمار في تأجير العقارات
قبل بداية أي استراتيجية لإدارة المخاطر عليك أن تتفقد المناطق ذات الإشغال الإيجاري العالي والمنخفض عن طريق دائرة التخطيط العمراني في أبو ظبي DPM. بعدها يمكنك البدأ في اتباع عدة استراتيجيات متاحة لإدارة مخاطر الاستثمار في تأجير العقارات، الاستراتيجية الأولى هي استراتيجية تقليل المخاطر ويمكن أن تفعل ذلك عن طريق البحث جيدًا عن المستأجر قبل نقل الإيجار له، بجانب كتابة عقد إيجاري شامل يضمن حقك.
الاستراتيجية الثانية هي استراتيجية نقل المخاطر، عن طريق التأمين على الإيجار لحمايتك من مخاطر التخلف عن السداد الإيجاري أو أي رد فعل غير متوقع من المستأجر، بجانب إدارة الممتلكات بشكل جيد عن طريق تعيين مدير عقارات جيد يساعدك في خطوات تخفيف ونقل المخاطر. أما الاستراتيجية الثالة، هي عن طريق تطوير العلاقات مع المستأجرين بشكل إيجابي، خصوصًا إذا كان مستأجر ملتزم وتعرفه معرفة سابقة، حينها تضمن ولاء المستأجر لك عن طريق التعامل الإيجابي والسلس معه.
طرق لتقليل المخاطر المالية المرتبطة بتأجير العقارات
هناك العديد من الطرق لتقليل المخاطر المالية المرتبطة بتأجير العقارات أهمها التأمين على العقار ضد السرقة والخسائر المالية، بالطبع هذا يكلف المالك أموال التأمين ولكنه في المقابل يحمي المالك من أي خداع محتمل او تلف لأي جزء من أجزاء العقار حتى تتحمل تكلفته شركة التأمين، أيضًا هنا الكثير من الطرق الأخرى القادرة على تقليل المخاطر المالية المرتبطة بتأجير العقارات مثل:
الفحص الشامل للمستأجر
عملية البحث والتقصي قادرة أن تجعلك بعيدًا عن أي مخاطر محتملة أثناء تأجير وحدتك العقارية، فمثلًا قبل شراء الوحدة من الأساس يمكنك أن تتقصى عن الوحدة نفسها هل عليها نزاع من مستأجر أو مالك قديم من خلال مؤسسات التنظيم العقاري في أبو ظبي، أيضًا إذا تأكدت من صلاحية العقار وقمت بشرائه بالفعل فعليك أيضًا أن تتقصى عن المستأجر الذي سوف يستأجر هذا العقار، وتتأكد من إمكانيته لدفع الإيجار بصورة منتظمة، فمثلًا عليك أن تسأل عن مكان عمله وتتأكد أنه يعمل في نفس المكان بالفعل، يمكنك أيضًا طلب كشف حساب بني بأخر برصيد المستأجر أخر ستة أشهر، هذه الخطوات تضمن لك إمكانية المستأجر لدفع الإيجار أم لا.
صياغة عقد إيجار عادل
من أهم خطوات الإيجار هي صياغة العقد، ويفضل استخدام شركة عقارات مختصة في هذا الأمر حتى تضمن للمالك حقه في أي مخالفات محتملة من المستأجر، ويجب أن يتضمن عقد الإيجار، مدة الإيجار وثمن الإيجار والشروط الجزائية في حالة عدم دفع الإيجار أو التخريب المتعمد أو الغير متعمد للوحدة العقارية أثناء سكن المستأجر، ويجب أن تكون جميع البيانات واضحة والتواريخ مكتوبة بشكل واضح.
وثيقة التأمين العقاري
هناك الكثير من أنواع وثائق التأمين الخاصة بالعقارات، وأحد أشهر هذه الوثائق هي الموجهة للوحدات العقارية المستأجرة، وتسمى بوثيقة تأمين خسارة الإيجار، حيث تعوض هذه الوثيقة عن أي دخل إيجاري مفقود ولم يتم دفعه من قبل المستأجر، مما يسمح لك بعدم تفويت أي دفعة من دفعات الرهن العقاري إذا كنت اشتريت العقار بنظام الرهن العقاري، وتوفر أيضًا هذه الوثيقة الاستقرار المالي، حيث تجنبك احتمال تفويت الإيجار من الأساس.
صندوق للطوارئ
يمكنك أن تقوم بعمل صندوق نقدي أو حساب خاص بك، تضع فيه كل شهر مبلغ معين من المال دون حساب، ومع مرور الوقت سوف يتجمع لك مبلغ جيد يمكن من خلاله إصلاح أي مشاكل أو دفع قسط إيجاري متأخر.
التخطيط الضريبي الجيد
يمكنك أن تتعامل مع مكتب متخصص في حساب الضرائب، أو تكلفة محاسب بهذا الموضوع، حتى يتمكن من ضبط الاستراتيجية الضريبية الخاصة بك لتقليل قيمة الدخل الخاضع للضريبة من خلال الاستثمار العقاري.
ختام
الاستثمار العقاري عن طريق تأجير العقارات، واحد من أهم وأفضل أنواع الاستثمار العقاري، ولكن بالطبع أي استثمار لا يخلو من المخاطر، لذلك على كل مالك، أن يضع استراتيجية خاصة لتقليل هذه المخاطر، عن طريق البحث الجيد عن خلفية المستأجر، وعمل وثيقة تأمين إيجارية تغطي أي تخلف إيجاري من المستأجر أو وضع أموال جانبية في صندوق للإصلاحات اللازمة.
